3D 看屋與物件短影音：Matterport 手機掃描、AI 去家具，房仲線上帶看怎麼做

高雄鳳山一間房仲店的店長老許，最近接到的詢問有一半來自外地。在台北上班的年輕夫妻想回老家附近買透天，週末南下一趟要四、五千塊車錢，看三間就得回去。老許說：「他們看完照片問的問題，我現場講十分鐘都講不清楚，樓梯多陡、後陽台多大，照片就是看不出來。」

這就是 3D 看屋派得上用場的地方。這篇以老許那戶三層樓透天為例，講怎麼用 Matterport 做 3D 看屋，再把素材剪成物件短影音。

Matterport 免費方案能做到哪裡

Matterport 在國外房仲業幾乎是 3D 看屋的代名詞。很多人以為一定要買專用相機，其實它的官網方案頁寫得很清楚：免費方案（Free Forever）不用信用卡，可以用手機、平板或 360 相機建立 3D 空間，包含 1 個 Active Space、2 個使用者。

免費方案裡跟 AI 相關的功能有這幾個，都列在官網方案頁：

• 精準量測：可以量房間、物件與空間的尺寸
• Property Intelligence：官網描述為空間洞察與自動化
• AI 去家具（Defurnish）：把屋內現有家具用 AI 移除
• 自動產生相片集與導覽重點

付費的 Starter 方案依 Active Space 數量計價（5 到 20 個），年繳，價格要看你選的空間數，以官網為準。Starter 才能分享與嵌入到任何地方、發布到 Google 街景，平面圖與 MatterPak 技術檔另外收費。

說實話，免費方案只能放一個空間，對店家來說比較像試用。我的建議是挑店裡最難用照片說明的物件來試，例如多樓層透天、格局特殊的老公寓。拿電梯大樓的方正三房來試，你會覺得 3D 看屋好像沒那麼必要。

掃描前的準備清單

手機掃描比專業相機更挑環境。從官網的說明和一般 3D 掃描的原則整理，出發前確認這些：

1. 屋主同意書：3D 掃描會完整記錄屋內，包括私人物品。先在委託時跟屋主談好，並讓屋主知道哪些東西會被拍到。
2. 收掉個資：門牌、信件、全家福、獎狀上的名字、藥袋，這些在 3D 裡會被放大檢視。
3. 燈全開、窗簾半開：避免窗戶過曝。
4. 規劃動線：從大門開始，一層一層往上，每個掃描點間距不要太遠，樓梯要多掃幾個點。

老許那戶透天，屋主還住在裡面，家具很多。這時候就可以試試 Defurnish，讓買方看到空屋狀態。但注意，去家具後的版本和空屋虛擬佈置一樣，屬於 AI 修改過的影像，要標示，原理跟空屋照片 AI 虛擬佈置那篇講的一樣。

把 3D 素材剪成物件短影音

3D 看屋適合認真的買方，但吸引人點進來的通常是 FB 社團或 IG 的短影音。素材來源有三種：

• Matterport 自動產生的相片集與導覽重點
• 手機實拍的走動畫面
• 用 Stager AI 或其他工具做好的虛擬佈置照（Stager AI 也有 AI 影片生成）

剪輯可以用 CapCut，它的官網寫自動字幕免費，會自動辨識影片語言並產生同步字幕。房仲影片最常見的問題是業務講話太快、背景有車聲，加上字幕之後完播率通常會好很多。

一支一分鐘的物件影片，我建議這樣排：

時間	畫面	字幕重點
0～5 秒	外觀＋門口	區域、型態、總價區間
5～25 秒	客廳、廚房	坪數、採光方向
25～45 秒	臥室、衛浴、樓梯	房數、有無對外窗、樓梯寬度
45～55 秒	周邊環境	走路到市場或學校的實際分鐘數
55～60 秒	結尾	3D 看屋連結、經紀業名稱

腳本可以請 AI 寫，Prompt 範例：

請依以下物件資料，寫一支 60 秒房屋短影音的字幕腳本，分 5 段，每段不超過 20 字：
（貼上屋況表）
規則：只用我提供的事實；距離用分鐘數；結尾必須寫出經紀業名稱「○○不動產」；不使用「稀有」「最低價」。

結尾寫經紀業名稱不是形式。《不動產經紀業管理條例》第 21 條要求廣告註明經紀業名稱，短影音也是廣告。文案的寫法細節可以回頭看房仲接委託後的 AI 流程。想多看影片生成的工具與用法，站上有AI 影片生成任務頁。

線上帶看的實際流程

老許後來的做法是這樣：外地買方先看短影音，有興趣的傳 3D 看屋連結；買方自己在 3D 裡逛過一輪後，約一次視訊，業務開著同一個 3D 空間邊看邊講，用量測功能回答「這面牆放得下 180 公分的沙發嗎」。最後只有真的想買的人才南下看現場。

從他的描述聽起來，最大的改變不是成交變快，而是業務不用再為了一組只是好奇的買方空跑一個下午。

新手最常踩的三個坑

掃描點太少。 手機掃描靠相鄰畫面拼接，兩個點離太遠，3D 模型就會出現破洞或錯位，樓梯轉角最容易出事。寧可多掃幾個點，也不要回頭重來。

只做 3D、不做說明。 買方自己逛 3D 很容易迷路，尤其是透天。用官網提到的標籤功能，在廚房、後陽台、樓梯口標上文字說明，例如「後陽台約 2 坪，可放洗衣機與曬衣架」，效果比業務口頭解釋好。

影片和 3D 對不上。 短影音用了虛擬佈置照，3D 卻是屋主滿屋家具的現況，買方會覺得被騙。兩邊的素材版本要一致，或者在影片裡講清楚哪一段是示意。

TheAI學院 總結與評語

3D 看屋在台灣還不普及，原因之一是很多人以為門檻是一台幾萬塊的相機。Matterport 的免費方案讓業務用手機就能試，AI 去家具和量測也包含在內。能不能變成店裡的標準流程，要看物件類型：多樓層、格局複雜、買方在外地的物件最值得做。

評語：3D 看屋幫你篩買方，短影音幫你找買方。兩個都做之前，先把屋主同意和個資遮蔽處理好。

資料來源

• Matterport 方案與價格
• CapCut 自動字幕工具頁
• 不動產經紀業管理條例第 21 條（全國法規資料庫）