房仲接到委託之後：用 AI 查實價、寫物件文案、備好屋主簡報的實戰流程
簽完專任委託，屋主最常問的是「你覺得能賣多少」。AI 沒辦法替你判斷屋況，但查行情、寫初稿、排簡報這些重複工作，它能幫你省下一個晚上。前提是數字要有來源、文案不能吹。
房仲接到委託之後：用 AI 查實價、寫物件文案、備好屋主簡報的實戰流程
週二下午，台中北屯一間加盟店的業務阿凱剛簽下一戶二十八年的四樓公寓專任委託。屋主陳太太送他到樓下時丟了一句：「你禮拜五來跟我講一下能開多少，隔壁巷子那戶聽說賣了一千三。」
阿凱手上還有六個物件要顧。以前他會花一整晚翻實價登錄、抄成交、自己在 Excel 算單價，再熬夜寫物件介紹。這篇要講的，就是哪幾段可以交給 AI、哪幾段一定要自己來。
先把順序排對：數字在前，文案在後
很多業務一拿到 AI，第一件事就是叫它「幫我寫一篇吸睛的物件文案」。結果出來一堆「稀有釋出」「景觀無敵」，跟屋況完全對不上。說穿了，AI 只會照你給的資料寫，你沒給它周邊行情、屋況缺點、產權細節，它就只能自己腦補。
所以我建議的流程是三段：查行情（拿到可引用的數字）→ 整理屋況事實（含缺點）→ 讓 AI 寫文案與簡報初稿。順序反過來，後面就得花更多時間改。
第一段：用實價雷達查周邊成交，別只看平均
內政部的實價登錄是公開資料，但官方查詢介面要一筆一筆翻，對趕時間的業務不太友善。站上收錄的實價雷達是免費工具，打地址或用定位就能看方圓 0.1 到 5 公里內的成交，還能篩型態（公寓、華廈、大樓）、屋齡、時間區間，並排除增建頂加。
我覺得它對房仲最實用的是兩個設計：官網寫明預設排除「親友、員工、共有人、解約」這類特殊交易，以及用中位數呈現行情。陳太太口中那戶「一千三」，很可能含車位或是特殊交易，用這個工具一篩就知道該不該拿來比。
另外它有個「開價打臉器」，貼上開價就會判斷貴不貴，還有自動估價、房地合一稅試算，以及每月 600 份免費（LINE 登入）的謄本 AI 解析，可以讀出坪數、所有權、抵押設定。不過官網自己也寫了：估值是依實價中位數推算，不是銀行或官方估價。這句話請你也原封不動轉告屋主，別把工具的數字當成你的承諾。
第二段：把屋況事實整理成一張表
這一步沒有 AI 能代勞。帶著手機去現場，把下面這些寫下來：
- 權狀坪數、主建物坪數、公設比
- 屋齡、樓層、有沒有電梯與管理組織
- 採光方位、有無漏水壁癌、管線是否換過
- 缺點要寫：例如臨路有車聲、頂樓加蓋、浴室沒有對外窗
缺點寫進資料，不代表要寫進廣告。但 AI 知道缺點之後，才不會寫出「全室明亮、絕無瑕疵」這種會出事的句子。
第三段：讓 ChatGPT 寫文案，用 Prompt 綁住事實
文案初稿用 ChatGPT、Gemini 或 Claude 都行，差別不大，關鍵在 Prompt：
你是台中的資深房仲文案。請依下列「事實資料」寫一份物件介紹，用在 591 與 FB 社團：
（貼上屋況表＋實價雷達整理的周邊成交中位數）
規則：
1. 只能使用我提供的事實，沒提供的設施、學區、距離一律不寫
2. 數字照抄，不要四捨五入成更漂亮的數字
3. 不使用「稀有」「全區最低」「保證增值」等無法佐證的字眼
4. 優點寫具體生活場景（例：走路 6 分鐘到國小），缺點不主動寫，但不能寫出與缺點矛盾的句子
5. 輸出三個版本：591 長版（300 字）、FB 短版（120 字）、LINE 群組一句話版
6. 最後列出你認為「需要業務再確認」的地方
第一條和第六條是重點。AI 很喜歡補上「近捷運」「明星學區」這種看起來合理的資訊，第六條則逼它把不確定的地方吐出來，你回頭再查。
為什麼這麼在意？因為《不動產經紀業管理條例》第 21 條寫得很清楚：廣告及銷售內容應與事實相符，並註明經紀業名稱；與事實不符者，應負損害賠償責任。AI 寫錯，簽名負責的還是你跟你的公司。
想要更多現成模板，站上提示詞庫裡有一則「幫這間房子寫物件文案」可以直接套。
國外的房仲 AI 平台，台灣用得上嗎？
網路上常被推薦的 ListingAI 和 Write.Homes，我把兩家官網看過一輪，整理如下：
| 項目 | ListingAI | Write.Homes | 實價雷達＋ChatGPT |
|---|---|---|---|
| 主打 | 一個工作區做完上架行銷：文案、社群、影片、CMA 報告 | 貼 MLS 連結或地址產出文案、社群貼文、EDM、傳單 | 查台灣實價＋自己下 Prompt 寫文案 |
| 價格 | 免費版可做 1 個物件；付費 19 美元／月起，Professional 36 美元／月 | 官網寫 14 天免費試用，價格以官網為準 | 實價雷達免費；ChatGPT 依方案 |
| 法遵設計 | 文案內建美國《公平住房法》檢查 | 標榜符合公平住房用語的防護 | 要自己寫進 Prompt |
| 台灣適用度 | 資料串 MLS、介面英文，中文文案要自己驗 | 同樣以美國 MLS 為核心 | 資料是台灣的，最直接 |
老實說，這兩家的設計邏輯值得學，尤其是「把法遵檢查寫進流程」這件事。但它們的資料源是美國 MLS，台灣沒有對應的系統，你得手動貼資料，中文輸出品質也要自己把關。ListingAI 的優勢在虛擬佈置、影片這些圖像功能，那部分我在空屋照片 AI 虛擬佈置那篇有細講。
屋主簡報：讓 AI 排結構，你負責講
週五見陳太太，阿凱需要一份五頁的簡報。把實價雷達查到的成交資料和屋況表丟給 AI：
請用以下資料幫我排一份給屋主看的五頁簡報大綱：
1. 周邊近一年同型態成交（中位數、區間、筆數）
2. 本物件優缺點與對價格的影響
3. 建議開價區間與理由（我建議 X～Y 萬）
4. 預計行銷管道與時程
5. 需要屋主配合的事項（整理、拍照時間）
每頁給標題和 3 個重點，語氣誠懇，不要承諾成交價。
注意第三點：開價區間是你決定的，AI 只負責把理由排整齊。大綱出來後丟進 Canva 套版，半小時能做完。簡報裡要是放了虛擬佈置的照片，記得看3D 看屋與物件影片那篇提到的標示原則。
TheAI學院 總結與評語
我認為房仲用 AI 最大的價值不在「寫得更漂亮」，而是把查資料、排格式的時間省下來，留給現場和屋主溝通。實價雷達把台灣的成交資料變好查，ChatGPT 把初稿變快寫，但開價判斷和屋況真相，只有走進那間屋子的人知道。
評語：數字要有出處、文案只寫事實、開價自己扛。AI 是幫你跑腿的助理，不是替你簽名的業務。
資料來源
常見問題
用 AI 寫物件文案會有法律風險嗎？
有。《不動產經紀業管理條例》第 21 條規定廣告及銷售內容應與事實相符，不符者應負損害賠償責任。AI 容易自行補上學區、捷運距離等資訊，發布前務必逐句核對。
實價雷達的估價可以直接給屋主看嗎？
可以當參考，但要說明清楚。實價雷達官網寫明估值是依實價登錄中位數推算，不是銀行或官方估價，個別物件會受屋況、樓層、議價影響。
ListingAI 適合台灣房仲嗎？
文案與社群功能主要針對美國 MLS 與公平住房法設計，台灣使用要手動貼資料並自行檢查中文。它的虛擬佈置與影片功能比較有參考價值，免費版可先試一個物件。
寫文案時要把物件缺點告訴 AI 嗎？
要。AI 知道缺點後才不會寫出與事實矛盾的句子，例如有臨路噪音卻寫成「安靜宜居」。缺點不一定寫進廣告，但不能被文案掩蓋。
